Date:2008/12/01 00:03
Werder Bremenさんが、この記事のコメントで、注目はやはり、米国住宅価格(S&Pケースシラー住宅指数)。これがどこで下げ止まるかで、暴落相場の元凶、サブプライムローン関連債券の決着が付きます。そのURL、発見しました(↓)。毎月、月末に発表のようです。最新情報、今月分、Nov.25に発表になったようです。
という情報を頂いたので、今回の記事では”S&Pケースシラー住宅指数”を少しだけ確認してみます。
まずは簡単に、S&Pケースシラー住宅指数(S&P/Case-Shiller Home Price Indices)とは何か?
ざっくり簡単に言うと、米国の主要10及び20都市の一戸建て住宅について、実際に取引された不動産価格から算出した指数です。そして2000年1月時点を100としています。
今回の金融危機の引き金を引いたサブプライム問題は、住宅価格の下落が原因ですので、その動向をチェックすれば、今後の経済状況が見えてくるかも知れません。もし住宅価格の下落が止まれば、米国経済、さらには株価も上昇する??(^^;
(と、大風呂敷をあけましたが、既にRMBS(住宅ローン担保証券)の信用危機から、実経済に問題が移っているので参考程度にどうぞ)
それでは、S&Pケースシラー住宅指数の状況を確認します。
上のチャートは、時系列データが多い10都市平均です。(20都市平均の方が有名ですが、データが2000年以降しかありませんので、、。でも、動向はほぼ同じです)
どのように分析するかは各人にお任せするとします(^^;が、個人的には、2006年を頂上として下落基調が開始した感じがします。現状、どこで底入れするか全く見えない気がします。
ただ、全く底が見えないのかというと、実は「これぐらい落ちるのでは?」という予想が(世間一般的かは分かりませんが??)あります。 それによると「あと2,3割ぐらい下落するのでは?」と言われています。
では、どうやって2,3割下落と予想しているのでしょうか?
実は、株の益回り・債券の利回り・REITの利回りと同様に割安度を計って、本来あるべき水準に戻すであろうという考え方に基づいています。つまり、家を貸出したときの家賃収入と住宅価格の割合に注目します。
(引用;CalculatedRisk > House Price-to-Income Ratio)
上の図は、家賃収入と住宅価格の割合を1987年を1.0としたチャートです。
1987年から2000年までは、住宅価格と家賃収入の割合が一定の割合で上がっていたので、比率としては横ばいで推移していました。 ですが、2000年から2006年まで住宅価格が上がりすぎて、家賃収入を基準に考えると1.6倍も割高になっていたようです。そして現在、1.2倍程度まで割高感が落ちてきています。
あとは、ご想像通りですが、1987-2000年の住宅バブル前の水準に戻すには、あと2割ほど住宅価格が下がる必要があると言うことです。
この方法は、FRBが「住宅バブルかも?」と言っていたときに出したデータに近い考えのようですので、ある程度信用できると思います。
あと、2割下げたら、米国REIT買いをスタートさせますか(笑)
(注意;参考情報に止めてくださいね。間違っても信じて全力買いはおやめください)
■参考情報
S&P > S&P/Case-Shiller Home Price Indices
CalculatedRisk > House Price-to-Income Ratio
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この記事に対するコメント
家賃収入と比較
なかなか面白い発想ですね。不動産、転売してドンドン、上昇するのは日本のバブル期、地上げ屋、土地ころがしみたいなもんで可笑しな話ですよね。基本は賃貸収入と考えるのも妥当ですね。
最後に、ケースシラー住宅指数取り上げて頂き、有難うございました。
Re:家賃収入と比較
Werder Bremenさん、こんばんは。
>なかなか面白い発想ですね。
ひねくれ者でスミマセン(^^; 「何か新たなネタを入れないとダメだ」と考えていると、今回のような記事になってしまいました。
また、これからも指数をチェックしていきますので、またご意見ください。
(反転のきっかけは、住宅在庫の減少? その辺りもチェックしておきます。)