小金持ち父さんの資産設計塾（？）

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Werder　Bremenさんが、この記事のコメントで、

という情報を頂いたので、今回の記事では”S&Pケースシラー住宅指数”を少しだけ確認してみます。

まずは簡単に、S&Pケースシラー住宅指数（S&P/Case-Shiller Home Price Indices）とは何か？
ざっくり簡単に言うと、米国の主要10及び20都市の一戸建て住宅について、実際に取引された不動産価格から算出した指数です。そして2000年1月時点を100としています。

今回の金融危機の引き金を引いたサブプライム問題は、住宅価格の下落が原因ですので、その動向をチェックすれば、今後の経済状況が見えてくるかも知れません。もし住宅価格の下落が止まれば、米国経済、さらには株価も上昇する？？（＾＾；
（と、大風呂敷をあけましたが、既にRMBS(住宅ローン担保証券)の信用危機から、実経済に問題が移っているので参考程度にどうぞ）

それでは、S&Pケースシラー住宅指数の状況を確認します。






上のチャートは、時系列データが多い10都市平均です。（20都市平均の方が有名ですが、データが2000年以降しかありませんので、、。でも、動向はほぼ同じです）

どのように分析するかは各人にお任せするとします（＾＾；が、個人的には、2006年を頂上として下落基調が開始した感じがします。現状、どこで底入れするか全く見えない気がします。


ただ、全く底が見えないのかというと、実は「これぐらい落ちるのでは？」という予想が（世間一般的かは分かりませんが？？）あります。　それによると「あと２，３割ぐらい下落するのでは？」と言われています。

では、どうやって２，３割下落と予想しているのでしょうか？

実は、株の益回り・債券の利回り・REITの利回りと同様に割安度を計って、本来あるべき水準に戻すであろうという考え方に基づいています。つまり、家を貸出したときの家賃収入と住宅価格の割合に注目します。


（引用；CalculatedRisk > House Price-to-Income Ratio）

上の図は、家賃収入と住宅価格の割合を1987年を1.0としたチャートです。

1987年から2000年までは、住宅価格と家賃収入の割合が一定の割合で上がっていたので、比率としては横ばいで推移していました。　ですが、2000年から2006年まで住宅価格が上がりすぎて、家賃収入を基準に考えると1.6倍も割高になっていたようです。そして現在、1.２倍程度まで割高感が落ちてきています。

あとは、ご想像通りですが、1987-2000年の住宅バブル前の水準に戻すには、あと2割ほど住宅価格が下がる必要があると言うことです。

この方法は、FRBが「住宅バブルかも？」と言っていたときに出したデータに近い考えのようですので、ある程度信用できると思います。

あと、２割下げたら、米国REIT買いをスタートさせますか（笑）
（注意；参考情報に止めてくださいね。間違っても信じて全力買いはおやめください）

■参考情報
S&P > S&P/Case-Shiller Home Price Indices
CalculatedRisk > House Price-to-Income Ratio

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